Estimativa de custo de uma obra
Fazer a estimativa do custo de uma obra auxilia investidores, compradores e até mesmo os construtores a ter uma noção de quanto dinheiro será usado na construção. Existem métodos eficientes que tem como objetivo oferecer uma estimativa aproximada dos valores associados com as operações e gestão da obra antes mesmo de definir o orçamento e detalhes mais específicos.
Para que o custo de execução da obra não extrapole o limite estabelecido para investimento é preciso contar com um bom planejamento e fazer muita pesquisa. Atualmente, é possível ver que existem profissionais calculando o custo por metro quadrado e outros optam por calcular o custo através do CUB de uma determinada região.
Outro ponto primordial e fundamental para o andamento da obra, mas que por vezes pode ser deixado um pouco de lado caso usado o CUB para realizar este cálculo, é o projeto. Este é fundamental para que a obra seja executada com segurança e nortear a gestão de custos ao longo das atividades de construção.
Novas Tecnologias – BIM
Os softwares da plataforma BIM (da sigla em inglês Building Information Modeling) trouxeram para o mercado uma nova visão sobre como realizar projetos na área da construção civil. Dentro dessa plataforma, os projetos deixam de ser apenas “desenhos” e passam a ser entendidos no ambiente do software como elementos de construção.
Dessa forma, muito além da visualização em 3D, é possível aplicar materiais, compatibilizar projetos arquitetônicos com projetos estruturais, hidrossanitários e elétricos, além de ser possível estimar com precisão os quantitativos dos materiais, e fazer um cronograma de obra preciso.
Neste sentido, é possível ter uma estimativa bastante precisa dos custos que estarão envolvidos na operação, de maneira rápida e objetiva. E também, por essa facilidade de manipulação dos softwares, também é possível testar outras alternativas e fazer a comparação de preços de insumos.
COMO CALCULAR O CUSTO DO M² DE CONSTRUÇÃO
Ao calcular a estimativa de custo por meio do cálculo do metro quadrado é preciso considerar amplas variações de região para região. Existem valores de referência ou que são mais frequentemente vistos como de R$ 300 ou R$ 500 por m², por exemplo, para edificações populares. Imaginando um terreno de aproximadamente 100 m², tendo em conta os valores considerados, o custo da obra poderia variar entre 30 mil e 50 mil, neste exemplo hipotético.
O cálculo do custo por metro quadrado está sujeito à muitas variáveis, e depende basicamente da experiência dos profissionais envolvidos, dos valores praticados pela mão de obra na região, bem como a estimativa do tempo que será necessário, dos preços dos insumos, da qualidade de acabamento, e, de uma certa forma, da intuição.
A via de regra é que estes valores sejam coerentes com a realidade. O mais comum é que esses “chutes” de custos por m² se aproximem, no final da obra, dos valores gastos. Contudo, é importante ressaltar que dentro dessa metodologia é possível ter uma ideia de custos, mas não se deve confiar que os valores estarão, no fim da obra, realmente dentro daquela margem.
E também é importante ressaltar que a estimativa do custo de construção por m² dessa maneira está sujeita à variabilidades constantes, como por exemplo altas nos valores dos materiais, atrasos na obra que se convertem em maiores custos na obra, e assim por diante.
COMO CALCULAR O CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
O custo unitário básico é um valor divulgado todos os meses pelos Sindicatos da Indústria da Construção Estaduais (SINDUSCON). Desta forma, os valores são regionais e variam conforme o estado. No estado de Goiás, por exemplo, o CUB oscila entre R$ 640,45 e R$ 1.698,42, conforme o tipo de edificação (padrão econômico à padrão alto).
A base do cálculo do CUB são levantamentos feitos em termos de custo de materiais, mão de obra, assim como de equipamentos necessários a fim de se executar projetos do tipo padronizados. O total de custos envolvidos é dividido entre a área construída e como resultado temos R$/ m². O CUB, é portanto, uma média de custo por metro quadrado daquele determinado padrão de casa, naquele mês específico.
Através do CUB é possível, portanto, ter uma estimativa dos custos para construção. É possível ter uma boa noção do que está sendo gasto no estado e região em questão, e é possível comparar os resultados globais e os seus próprios. Se os custos da edificação estão com um desvio muito acentuado em relação à média do estado, é um sinal de alerta.
Para calcular o custo são considerados o padrão da construção, número de pavimentos, tipo de uso e área total. No que tange ao padrão de construção são consideradas as tipologias como: prédio popular (PP4), projeto de interesse social (PIS), residência popular (RP1Q), residência unifamiliar (R1) e residência multifamiliar (R8, R16). Já os comerciais são caracterizados como comercial de andares livres ou CAL8, comercial de salas e lojas ou CSL8/CSL16 e galpão industrial ou GI.
Para ter acesso as dados de CUB, é necessário acessar o site www.cub.org.br e, para Goiânia e demais cidades de Goiás, buscar pelos dados fornecidos pelos SINDUSCON-GO.
Nos cálculos do CUB não estão inclusos projetos, serviços preliminares, serviços complementares, fundações, entre outros, que são importantes e devem ser incluídos separadamente no cálculo. Também é preciso incluir os benefícios e despesas indiretas (BDI), que é um fator de multiplicação usado para acrescentar custos indiretos com remunerações, contas de água e luz, seguros, também adiciona taxa da construtora e remuneração da mesma caso exista e impostos.
PLANILHA ORÇAMENTÁRIA
O método definitivo utilizado por engenheiros e profissionais da construção para saber com precisão os custos de uma obra é a planilha orçamentária baseada no levantamento de quantitativos de projeto e composição unitária de preços.
Portanto, já de início é possível perceber que não é possível fazer um orçamento com precisão sem que antes os projetos arquitetônico, e demais complementares como estrutural, fundações, hidrossanitário, elétrico. Para casos específicos, são demandados projetos complementares como de combate incêndio, telefonia, ar-condicionado, entre outros.
Levantamento de Quantitativos
Levantar quantitativos consiste em analisar todos os detalhes e especificidades dos projetos, já imaginando o processo construtivo, para começar a levantar cada serviço que será executado e em sequência levantar as quantidades e unidades de material e mão-de-obra.
Como exemplo, no item “Estrutura” de uma planilha orçamentária o profissional deve analisar no projeto tudo que será gasto em estruturas, como volume de concreto, quantidade de aço, quantidade de formas, desmoldante, espaçadores, enfim, tudo mais em termos de material que será utilizado. Na coluna de mão-de-obra desse item, é preciso quantificar os valores de serviço de pedreiro e ajudante que são gastos para cada m³ de estrutura que é executado. Isso se chama composição de custos de um serviço.
Composição de Custos Unitários
Existem tabelas prontas, como o SINAPI, que é fornecido pela Caixa, a tabela TCPO, da editora PINI, a tabela da AGETOP, enfim, em todas estas é possível pegar valores médios para composição desses preços unitários para cada serviço que é executado em uma obra.
Quanto mais experiência e melhor conhecimento da produtividade da mão-de-obra é possível ser bem preciso nos levantamentos de quantitativos e em sequência na composição de custos de cada etapa da obra.
Em resumo, a ideia é ter uma noção mais precisa possível de:
quantos m², ou m³, ou qualquer que seja a unidade, de determinado serviço será executado;
saber de maneira resumida os custos/unidade. Por exemplo: o assentamento de piso tem um custo de R$45,00/m². Nesse valor estão inclusos o valor da mão de obra, o valor do revestimento, da argamassa, e etc.
quanto mais destrinchado e detalhada é a composição do custo, mais preciso e fiel à realidade será o orçamento.
Exemplo hipotético de Item, resumido, em uma planilha orçamentária:
Pelo item da planilha, observamos que cada m² de parede de Drywall tem um custo de R$70,00, sendo R$ 30,00 de material e R$40,00. Estes valores são fictícios, e dentro composição de custos unitária serve justamente para chegar o mais próximo possível destes valores.
